Geerbte Immobilie in Tschechien: Kataster bis Verkauf

Ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Tschechien im Nachlass – für Erben aus Deutschland und Österreich bedeutet das: fremde Behörden, fremde Sprache und die Frage, was jetzt eigentlich zu tun ist. Dieser Beitrag erklärt, wie die Immobilie ins Kataster kommt, wie ihr Wert im Verfahren bestimmt wird, welche Steuern anfallen – und was beim Verkauf aus dem Ausland zu beachten ist.

Das Wichtigste in Kürze

Welches Verfahren ist zuständig – Tschechien oder Ihr Heimatland?

Für Immobilien gilt keine Sonderregel: Nach der EU-Erbrechtsverordnung entscheidet der letzte gewöhnliche Aufenthalt des Erblassers darüber, welches Gericht zuständig ist und welches Recht gilt – und zwar für den gesamten Nachlass, also auch für die Immobilie in Tschechien.

Der Erblasser lebte in Tschechien: Die Immobilie wird im tschechischen Nachlassverfahren vor dem Notar als Gerichtskommissär abgewickelt. Den Ablauf haben wir im Beitrag zum Nachlassverfahren in Tschechien beschrieben.

Der Erblasser lebte in Deutschland oder Österreich: Das Verfahren findet im Heimatland statt. Für die Eintragung im tschechischen Kataster benötigen Sie dann ein Europäisches Nachlasszeugnis, das die Immobilie hinreichend bestimmt bezeichnet.

Unabhängig davon gilt: Wie die Immobilie im Kataster geführt wird und welche Angaben für die Eintragung nötig sind, richtet sich immer nach tschechischem Recht.

Eintragung im Kataster

Nach einem tschechischen Verfahren ist der Weg kurz: Der Notar übermittelt den rechtskräftigen Beschluss dem Katasteramt, das den neuen Eigentümer auf dieser Grundlage einträgt. Einen eigenen Antrag müssen die Erben nicht stellen.

Nach einem Verfahren in Deutschland oder Österreich beantragen Sie die Eintragung selbst und legen das Europäische Nachlasszeugnis mit beglaubigter Übersetzung ins Tschechische vor. Entscheidend ist, dass das Zeugnis die Immobilie so bezeichnet, wie sie im tschechischen Kataster geführt wird – mit Katastergebiet und Parzellen- bzw. Einheitennummer. Ein Zeugnis, das nur allgemein von „der Immobilie in Tschechien" spricht, genügt dem Katasteramt nicht. Diese Angaben sollten deshalb schon beim Antrag auf das Zeugnis im Heimatland berücksichtigt werden.

Bewertung der Immobilie im Nachlassverfahren

Im tschechischen Verfahren stellt der Notar den üblichen Wert (obvyklá cena) des Nachlasses zum Todestag fest. Bei Immobilien geschieht das in der Regel auf Grundlage einer übereinstimmenden Erklärung der Erben. Ein Sachverständigengutachten ist nur erforderlich, wenn die Erben sich nicht einigen, der Wert zweifelhaft ist oder eine Pflichtteilsberechnung ihn genau erfordert.

Der festgestellte Wert hat praktische Folgen: Nach ihm bemisst sich die Vergütung des Notars, und er ist Grundlage für den Ausgleich zwischen mehreren Erben. Eine zu hohe Angabe verteuert das Verfahren unnötig, eine zu niedrige kann später bei der Auseinandersetzung zu Streit führen.

Mehrere Erben: Miteigentum vermeiden

Erben mehrere Personen, werden sie ohne weitere Regelung Miteigentümer nach Bruchteilen – mit allen praktischen Nachteilen: Vermietung, Sanierung oder Verkauf erfordern dann das Zusammenwirken aller, und das über Ländergrenzen hinweg.

Das tschechische Recht bietet die Lösung direkt im Verfahren: Die Erben können vor dem Notar eine Vereinbarung über die Aufteilung des Nachlasses schließen – etwa dass ein Erbe die Immobilie allein übernimmt und die anderen aus dem übrigen Nachlass oder durch eine Ausgleichszahlung abfindet. Das Gericht bestätigt die Vereinbarung im Beschluss, und das Kataster trägt unmittelbar den vereinbarten Alleineigentümer ein.

Ist das Verfahren erst abgeschlossen, lässt sich Miteigentum nur noch durch eine gesonderte Aufhebungsvereinbarung mit Eintragung im Kataster oder – im Streitfall – durch ein Gerichtsurteil auflösen. Beides ist aufwendiger und teurer als eine Einigung im laufenden Verfahren.

Steuern: Erbschaft, Grundsteuer, Verkauf

Erbschaftsteuer. Tschechien erhebt keine Erbschaftsteuer; der Erwerb von Todes wegen ist von der Einkommensteuer befreit. Erben mit Wohnsitz in Deutschland müssen die Immobilie dennoch in ihrer deutschen Erbschaftsteuererklärung angeben – das deutsche Recht erfasst auch Vermögen im Ausland. Für Erben aus Österreich fällt keine Erbschaftsteuer an.

Grundsteuer. Als neuer Eigentümer werden Sie in Tschechien grundsteuerpflichtig. Die Erklärung ist bis zum 31. Januar des Jahres abzugeben, das auf den Eigentumserwerb folgt. Dauert das Nachlassverfahren über den Jahreswechsel hinaus, ist die Erklärung bereits für den Nachlass abzugeben – in der Regel durch die Erben als dessen Verwalter; endet das Verfahren erst während der Erklärungsfrist, verlängert sich diese um zwei Monate. Die Steuer selbst ist im Vergleich zu Deutschland und Österreich gering.

Verkauf. Der Erlös aus dem Verkauf unterliegt in Tschechien der Einkommensteuer, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Für Erben gilt eine wichtige Erleichterung: Haben Sie von einem Verwandten in gerader Linie oder vom Ehegatten geerbt, wird die Zeit angerechnet, in der die Immobilie bereits dem Erblasser gehörte. Hatte der Erblasser das Objekt lange genug, ist der Verkauf steuerfrei. Für Immobilien, die bereits vor 2021 geerbt wurden, gilt noch die frühere Fünfjahresfrist.

Das gilt auch für Erben ohne Wohnsitz in Tschechien: Einkünfte aus dem Verkauf tschechischer Immobilien werden nach den Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland und Österreich in Tschechien besteuert. Besteht Steuerpflicht, ist eine tschechische Steuererklärung abzugeben.

Verkauf aus dem Ausland

Der Verkauf einer tschechischen Immobilie ist ohne Anreise möglich – über eine Vollmacht mit beglaubigter Unterschrift. Beglaubigungen österreichischer Notare werden in Tschechien aufgrund eines zweiseitigen Vertrags ohne weiteres anerkannt; Beglaubigungen deutscher Notare benötigen zusätzlich eine Apostille, die in Deutschland in der Regel das zuständige Landgericht erteilt.

Den Ablauf kennen Sie im Kern aus dem Heimatland: Kaufvertrag mit beglaubigten Unterschriften, Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Treuhandkonto (üblich ist die anwaltliche Verwahrung) und Antrag auf Eintragung beim Katasteramt (Verwaltungsgebühr derzeit 2 000 CZK). Über den Antrag entscheidet das Katasteramt frühestens nach Ablauf einer Schutzfrist von 20 Tagen, in der der bisherige Eigentümer über den Antrag informiert wird. Nach der Eintragung wird der Kaufpreis aus der Verwahrung freigegeben. Eine Grunderwerbsteuer gibt es in Tschechien seit 2020 nicht mehr.

Was wir für Sie übernehmen

Als tschechisch-deutsche Kanzlei mit Standorten in Prag, Brünn und Dresden begleiten wir Erben aus Deutschland und Österreich von der Nachlassabwicklung bis zur Eintragung oder zum Verkauf der Immobilie.

• Wir prüfen das Eigentumsblatt und klären Belastungen, bevor Sie entscheiden.
• Wir stimmen die Angaben für das Europäische Nachlasszeugnis auf die Anforderungen des tschechischen Katasters ab.
• Wir vertreten Sie im tschechischen Nachlassverfahren und verhandeln die Aufteilungsvereinbarung mit den Miterben.
• Wir übernehmen die Eintragung im Kataster und die Grundsteuererklärung.
• Beim Verkauf gestalten wir den Kaufvertrag, stellen die Kaufpreisverwahrung und wickeln die Eintragung ab – auf Grundlage einer Vollmacht.

Hinweis: Dieser Beitrag hat allgemeinen informativen Charakter und dient der ersten Orientierung. Rechtsvorschriften und ihre Auslegung entwickeln sich im Zeitverlauf; für die Beurteilung eines konkreten Falls ist eine individuelle Beratung unerlässlich. Für Entscheidungen, die allein auf Grundlage dieses Textes ohne fachliche Prüfung getroffen werden, kann keine Haftung übernommen werden.